Έκπτωση ΕΝΦΙΑ 2026: ποια μείωση σας αναλογεί και πώς συνδυάζονται

Η κλιμακωτή μείωση ανάλογα με την αξία

Το παράδειγμα του πίνακα είναι ένα ακίνητο 100 m², με τιμή ζώνης τέτοια ώστε η αξία του να πέφτει ακριβώς στο ανώτατο όριο κάθε κλιμακίου, στο ισόγειο, χωρίς πρόσοψη και με παλαιότητα άνω των 25 ετών. Έτσι φαίνεται μόνο το αποτέλεσμα της μείωσης. Παρατηρήστε ότι ο φόρος πριν από τη μείωση ανεβαίνει απότομα στις υψηλές αξίες, επειδή η τιμή ζώνης περνά σε ακριβότερη φορολογική ζώνη.

Η αξία που κρίνει το ποσοστό είναι η συνολική αξία όλων των δικαιωμάτων σας, όπως την υπολογίζει η Φορολογική Διοίκηση με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, και όχι η αξία ενός μόνο ακινήτου. Ένας ιδιοκτήτης με ένα διαμέρισμα των 90.000 € παίρνει 30 %· αν έχει και ένα κατάστημα των 80.000 €, η συνολική αξία ανεβαίνει στις 170.000 € και η μείωση πέφτει στο 20 % για όλα τα ακίνητά του. Εξαίρεση: τα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού δεν μετράνε σε αυτόν τον λογαριασμό.

Το σκαλοπάτι στα όρια

Η μείωση δεν λειτουργεί όπως η φορολογική κλίμακα του εισοδήματος, όπου κάθε συντελεστής αφορά μόνο το κομμάτι μέσα στο κλιμάκιο. Εδώ ένα ποσοστό ισχύει για ολόκληρο τον φόρο. Στο όριο των 100.000 €, το ίδιο σπίτι πληρώνει 196 € με μείωση 30 %· με αξία 101.000 € πληρώνει 210 €, γιατί η μείωση γίνεται 25 %. Χίλια ευρώ αξίας παραπάνω κοστίζουν 14 € φόρου τον χρόνο.

Αυτό έχει πρακτική σημασία όταν σκέφτεστε μια γονική παροχή, μια αγορά ή την αποδοχή μιας κληρονομιάς: ένα μικρό ποσοστό σε ακίνητο μπορεί να σας μετακινήσει σε άλλο κλιμάκιο. Πριν από μια τέτοια κίνηση, περάστε τη νέα συνολική αξία στον υπολογιστή ΕΝΦΙΑ και δείτε τη διαφορά.

Έκπτωση 50 % λόγω οικονομικής αδυναμίας

Η παράγραφος 1 του άρθρου 13 δίνει έκπτωση 50 % στον φορολογούμενο, τον σύζυγο ή το μέρος του συμφώνου συμβίωσης και τα εξαρτώμενα τέκνα, όταν πληρούνται σωρευτικά τρεις όροι. Ο πρώτος αφορά το εισόδημα: το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του τελευταίου έτους για το οποίο έχει λήξει η προθεσμία των δηλώσεων δεν ξεπερνά τις 9.000 €, προσαυξημένο κατά 1.000 € για τον σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο μέλος. Ο δεύτερος αφορά την περιουσία: τα κτίσματα όλης της οικογένειας, με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, δεν ξεπερνούν τα 150 m² και η συνολική αξία μένει έως 85.000 € για τον άγαμο, 150.000 € για το ζευγάρι ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με ένα παιδί και 200.000 € για το ζευγάρι με παιδιά ή τον μονογονέα με δύο. Ο τρίτος: όλα τα μέλη είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας.

Τα όρια του πίνακα προκύπτουν από τα ποσά του νόμου. Προσέξτε τη λέξη «φορολογητέο»: μετράει το εισόδημα της δήλωσης, όχι τα καθαρά που μπαίνουν στον λογαριασμό. Ένας μισθωτός με μικτό 700 € τον μήνα σε 14 καταβολές έχει φορολογητέο εισόδημα 8.490 €, αφού από τα 9.800 € αφαιρούνται οι εισφορές του, άρα μένει κάτω από τις 9.000 € ακόμη και μόνος. Για να δείτε το δικό σας φορολογητέο από τον μισθό, χρησιμοποιήστε τον υπολογισμό μισθού.

Πότε ο φόρος μηδενίζεται

Η παράγραφος 2 ανεβάζει την έκπτωση στο 100 % με παρόμοιους όρους, αλλά πιο γενναιόδωρο όριο εισοδήματος, 12.000 € συν 1.000 € ανά σύζυγο και εξαρτώμενο, και έναν επιπλέον όρο: η οικογένεια έχει τουλάχιστον 3 εξαρτώμενα τέκνα ή κάποιο μέλος έχει αναπηρία 80 % και άνω. Τα 150 m² και η φορολογική κατοικία ισχύουν και εδώ. Αξίζει να το προσέξει κανείς: στο 100 % ο νόμος δεν αναφέρει όριο συνολικής αξίας, όπως κάνει στο 50 %.

Τρία νοικοκυριά, τρεις διαφορετικές εκπτώσεις

Μια συνταξιούχος ζει μόνη σε διαμέρισμα 60 m² στο ισόγειο, με τιμή ζώνης 900 € και άδεια του 1975. Η αξία του, 54.000 €, της δίνει μείωση 30 % και ΕΝΦΙΑ 119 €. Αν το φορολογητέο εισόδημά της δεν ξεπερνά τις 9.000 €, έχει και την έκπτωση 50 % του άρθρου 13, αφού η αξία μένει κάτω από τις 85.000 €: πληρώνει 59 €.

Ένα ζευγάρι με τρία παιδιά μένει σε 105 m² στον 2ο όροφο, σε ζώνη 1.300 €, με άδεια του 1998. Ο φόρος μετά τη μείωση λόγω αξίας είναι 225 €. Το νοικοκυριό έχει τέσσερα μέλη πέρα από τον υπόχρεο, οπότε το όριο εισοδήματος για την απαλλαγή 100 % είναι 16.000 €. Αν το οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα μένει από κάτω, ο ΕΝΦΙΑ μηδενίζεται· αν το ξεπερνά αλλά μένει έως 13.000 €, πέφτει στο μισό, εφόσον τα κτίσματα δεν περνούν τα 150 m² και η αξία τις 200.000 €.

Το τρίτο ζευγάρι έχει ένα διαμέρισμα 95 m² στην πόλη και μια μονοκατοικία 80 m² στο χωριό, συνολικής αξίας 297.000 €. Η αξία αυτή αφήνει μείωση μόνο 15 % και στα δύο σπίτια: 323 € για το διαμέρισμα και 198 € για τη μονοκατοικία. Εδώ η ασφάλιση είναι η μόνη μείωση που μπορεί ακόμη να κερδίσει, και ο λογαριασμός της βρίσκεται στον μίνι υπολογιστή στην κορυφή της σελίδας.

Ασφάλιση κατοικίας και μικροί οικισμοί

Οι δύο άλλες μειώσεις δεν κοιτάζουν το εισόδημα αλλά το ίδιο το ακίνητο. Η κατοικία που ήταν ασφαλισμένη το προηγούμενο έτος για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, για όλη την αξία ανακατασκευής, πληρώνει 20 % λιγότερο αν η αξία της φτάνει έως 500.000 € και 10 % πάνω από αυτό· τα μισά του χρόνου ασφάλισης δίνουν τη μισή μείωση. Ο οδηγός για την ασφάλιση κατοικίας εξηγεί τους όρους του συμβολαίου.

Η κύρια κατοικία σε οικισμό έως 1.500 κατοίκων εκτός ηπειρωτικής Αττικής, με αξία έως 400.000 €, κερδίζει 50 % το 2026, και από το 2027 απαλλάσσεται εντελώς. Για τα παραμεθόρια το όριο πληθυσμού γίνεται 1.700. Όλα αυτά στον οδηγό για τον ΕΝΦΙΑ στους μικρούς οικισμούς.

Πώς συνδυάζονται οι εκπτώσεις

Ο νόμος περιγράφει κάθε μείωση ως ποσοστό επί του φόρου, χωρίς να ορίζει ρητά τη σειρά τους. Ο υπολογιστής τις εφαρμόζει η μία μετά την άλλη, πολλαπλασιαστικά, όπως συνηθίζεται για ποσοστιαίες μειώσεις του ίδιου φόρου. Το πρακτικό συμπέρασμα είναι ότι δεν αθροίζονται: με αξία 140.000 €, ασφάλιση και χωριό, οι μειώσεις 25 %, 20 % και 50 % δίνουν συνολικά 70 %, και ο φόρος πέφτει από 280 € σε 84 €. Αν σας ενδιαφέρει το ακριβές ποσό, το εκκαθαριστικό δείχνει πώς εφαρμόστηκε κάθε μία.

Για τη μείωση λόγω αξίας ο νόμος δεν ζητά αίτηση. Οι εκπτώσεις 50 % και 100 % χορηγούνται με πράξη της Διοίκησης, με βάση τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, και επανεξετάζονται έως το τέλος Φεβρουαρίου του επόμενου έτους με τις εμπρόθεσμες δηλώσεις. Τη διαδικασία την ορίζει απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

Όσοι γράφουν στην αναζήτηση «εκπτωση ενφια» ή «ekptosi enfia» ρωτούν και για έκπτωση εφάπαξ εξόφλησης. Τέτοια έκπτωση δεν προβλέπεται στα άρθρα 10, 13 και 17 που εξετάζουμε εδώ, και δεν την έχουμε επιβεβαιώσει σε επίσημη πηγή για το 2026· γι' αυτό ο υπολογιστής δεν την περιλαμβάνει.