ΕΝΦΙΑ στους μικρούς οικισμούς: μισός φόρος το 2026, μηδέν από το 2027

Πόσο γλιτώνει ένα σπίτι στο χωριό

Ο πίνακας αφορά μονοκατοικίες με δύο προσόψεις, χωρίς άλλα ακίνητα στο όνομα του ιδιοκτήτη, οπότε ισχύει και η μείωση λόγω χαμηλής συνολικής αξίας. Με τιμές ζώνης σαν αυτές του πίνακα, ο φόρος μιας κατοικίας μένει σε λίγες εκατοντάδες ευρώ, άρα και η ωφέλεια μετριέται σε δεκάδες ή εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο. Για το σπίτι των 110 m², τα δύο χρόνια μαζί, 2026 και 2027, σημαίνουν 240 € λιγότερο φόρο σε σχέση με την πλήρη χρέωση.

Οικισμός, όχι δήμος: πώς μετράει ο πληθυσμός

Η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 3 μιλά για «οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, σύμφωνα με την εκάστοτε πλέον πρόσφατη απογραφή». Η μονάδα είναι ο οικισμός, δηλαδή το χωριό ή ο συνοικισμός, όχι η δημοτική ενότητα ή ο δήμος. Ένα χωριό διακοσίων κατοίκων μέσα σε έναν μεγάλο δήμο της Κρήτης ή της Πελοποννήσου μπορεί λοιπόν να πιάνει τη μείωση, ενώ η έδρα του ίδιου δήμου όχι. Ο πληθυσμός που μετράει είναι εκείνος της πιο πρόσφατης απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ, όχι οι εγγεγραμμένοι δημότες ή οι εκλογικοί κατάλογοι.

Η ηπειρωτική Αττική εξαιρείται ολόκληρη, ακόμη και τα μικρά χωριά της. Η εξαίρεση όμως δεν αγγίζει την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων: η Αίγινα, η Ύδρα και τα άλλα νησιά της ενότητας αντιμετωπίζονται όπως η υπόλοιπη χώρα.

Το όριο των 1.700 στις παραμεθόριες περιοχές

Για ορισμένες περιοχές κοντά στα σύνορα, ο νόμος ανεβάζει το όριο από 1.500 σε 1.700 κατοίκους. Το υψηλότερο όριο ισχύει σε ολόκληρη την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας και σε ολόκληρη την Περιφερειακή Ενότητα Έβρου. Στην Κεντρική Μακεδονία, στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και στην Ήπειρο ισχύει μόνο για τους δήμους που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας. Ένας οικισμός 1.600 κατοίκων στην Ήπειρο μπαίνει στη ρύθμιση αν ο δήμος του συνορεύει, και μένει εκτός αν βρίσκεται στο εσωτερικό.

Ποια είναι η «κύρια κατοικία» για τον νόμο

Για το 2026, η κύρια κατοικία προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του προηγούμενου φορολογικού έτους, της οποίας η προθεσμία είχε λήξει τη στιγμή που υπολογίστηκε ο φόρος. Δεν αρκεί να μένετε στο χωριό· πρέπει η δήλωση να το γράφει. Όποιος δήλωνε ως κύρια κατοικία το διαμέρισμα στην πόλη, ενώ περνούσε τον περισσότερο χρόνο στο χωριό, δεν θα δει τη μείωση στο σπίτι του χωριού.

Η μείωση πιάνει μόνο τα δικαιώματα στην κύρια κατοικία που βρίσκεται μέσα στον οικισμό. Ένα ζευγάρι που ζει μόνιμα σε μονοκατοικία 110 m² στο χωριό και νοικιάζει ένα διαμέρισμα 70 m² στην πόλη έχει συνολική αξία 211.500 €. Για το σπίτι του χωριού πληρώνει 92 € αντί για 183 €· για το διαμέρισμα πληρώνει κανονικά 211 €, με τη μείωση λόγω αξίας των 20 % αλλά χωρίς τη μείωση του χωριού.

Το όριο των 400.000 € αφορά την αξία της ίδιας της κατοικίας, υπολογισμένη για το 100 % της πλήρους κυριότητας. Δεν είναι όριο συνολικής περιουσίας. Ο υπολογιστής μας ελέγχει το όριο με την εκτιμώμενη αξία του ίδιου του σπιτιού (εμβαδόν × τιμή ζώνης, για το 100 %), όχι με τη συνολική αξία που δίνετε για τη μείωση· η φορολογητέα αξία της ΑΑΔΕ ακολουθεί περισσότερους συντελεστές, οπότε κοντά στο όριο ελέγξτε το εκκαθαριστικό.

Γονείς στο χωριό, παιδιά στην πόλη

Μια συνηθισμένη οικογενειακή διάταξη στην επαρχία είναι οι γονείς να κρατούν την επικαρπία του πατρικού και να έχουν δώσει την ψιλή κυριότητα στα παιδιά. Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται και στα δύο δικαιώματα. Η διάταξη όμως μιλά για «δικαιώματα επί της κύριας κατοικίας» των προσώπων που την έχουν κύρια κατοικία. Με αυτή τη διατύπωση, η μείωση αφορά το δικαίωμα των γονιών που ζουν στο σπίτι, όχι το δικαίωμα του παιδιού που μένει στην Αθήνα και έχει εκεί την κύρια κατοικία του.

Το ίδιο σκεπτικό ισχύει στη συνιδιοκτησία. Αν δύο αδέρφια έχουν από μισό το σπίτι των 110 m² και μόνο ο ένας ζει εκεί μόνιμα, εκείνος πληρώνει για το μερίδιό του 40 € αντί για 80 €, ενώ ο άλλος πληρώνει κανονικά. Το όριο αξίας των 400.000 € κρίνεται πάντα από ολόκληρο το σπίτι.

Πριν φτάσει το εκκαθαριστικό, αξίζουν τρεις έλεγχοι. Ο πληθυσμός του οικισμού στην τελευταία απογραφή, που δημοσιεύει η ΕΛΣΤΑΤ ανά οικισμό. Η διεύθυνση κύριας κατοικίας στην τελευταία δήλωση φορολογίας εισοδήματος, γιατί αυτή διαβάζει η Φορολογική Διοίκηση. Και η αξία του σπιτιού, που για ένα χωριάτικο σπίτι συνήθως απέχει πολύ από το όριο, αλλά όχι πάντα για μια μεγάλη νεόδμητη βίλα σε τουριστικό νησί.

Μαζί με τις άλλες μειώσεις

Η μείωση του χωριού δεν αντικαθιστά τη μείωση λόγω συνολικής αξίας ούτε την έκπτωση για ασφαλισμένη κατοικία· εφαρμόζεται μαζί τους. Ο υπολογιστής μας εφαρμόζει πρώτα τη μείωση λόγω αξίας, μετά την ασφάλιση και στο τέλος το 50 % του οικισμού, κάθε φορά πάνω στο ποσό που έχει απομείνει. Για το πέτρινο σπίτι του παραδείγματος, με ασφάλεια για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα όλο το προηγούμενο έτος, ο φόρος του 2026 πέφτει από 160 € σε 64 €. Από το 2027 η ερώτηση παύει να έχει σημασία, αφού η κατοικία δεν θα πληρώνει τίποτα.

Από το 2027: πλήρης απαλλαγή

Η μείωση του 2026 είναι μεταβατική. Από το 2027 ισχύει η περίπτωση ια της παρ. 1 του άρθρου 10, που απαλλάσσει από τον φόρο την κύρια κατοικία με τους ίδιους όρους: φορολογικός κάτοικος Ελλάδας, οικισμός έως 1.500 κατοίκων ή 1.700 στα παραμεθόρια, εκτός ηπειρωτικής Αττικής, αξία κατοικίας έως 400.000 €. Η διάταξη προβλέπει ότι η κύρια κατοικία θα προκύπτει από το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ)· μέχρι να λειτουργήσει το μητρώο, το άρθρο 17 παρ. 5 κρατά ως κριτήριο τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του προηγούμενου έτους.

Όσοι αναζητούν «ενφια χωρια» ή «enfia xoria» ρωτούν συχνά αν πρέπει να κάνουν αίτηση. Η ίδια η διάταξη δεν προβλέπει αίτηση· ορίζει ότι απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ μπορεί να ορίσει δικαιολογητικά και διαδικασία. Αυτό που μπορείτε να κάνετε από τώρα είναι να βεβαιωθείτε ότι η δήλωση φορολογίας γράφει σωστά την κύρια κατοικία σας. Για τον υπόλοιπο λογαριασμό του φόρου, ο υπολογιστής ΕΝΦΙΑ έχει την επιλογή «οικισμός έως 1.500», και ο οδηγός για την έκπτωση ΕΝΦΙΑ δείχνει πώς η μείωση του χωριού συνδυάζεται με τις άλλες. Αν θέλετε να ελέγξετε και τα οικονομικά του νοικοκυριού, ο υπολογισμός μισθού δίνει τα καθαρά σας.