Τιμή ζώνης: τι είναι και πόσο κοστίζει στον ΕΝΦΙΑ

Από την τιμή ζώνης στη φορολογική ζώνη

Για κάθε ζώνη ο πίνακας παίρνει μια τιμή στη μέση του διαστήματος και υπολογίζει τον ΕΝΦΙΑ ενός διαμερίσματος 80 m² στον 2ο όροφο, με μία πρόσοψη και άδεια του 2000, χωρίς άλλα ακίνητα. Η στήλη της αξίας είναι το απλό γινόμενο τετραγωνικά × τιμή ζώνης· από αυτήν κρίνεται η μείωση, γι' αυτό ο τελικός φόρος δεν ανεβαίνει με τον ίδιο ρυθμό που ανεβαίνει ο βασικός φόρος.

Η κατάταξη είναι κλιμακωτή με τον πιο απλό τρόπο. Δεν υπάρχει αναλογία μέσα στη ζώνη: ένα διαμέρισμα 80 m² με τιμή ζώνης 1.501 € και ένα με 2.500 € έχουν τον ίδιο κύριο φόρο, 302 €. Η διαφορά τους εμφανίζεται μόνο στην αξία, 120.080 € έναντι 200.000 €, και από εκεί στο ποσοστό μείωσης: 25 % έναντι 20 %.

Τα όρια όπου ο φόρος πηδά

Για τον κύριο φόρο, ένα ευρώ στην τιμή ζώνης κοστίζει είτε μηδέν είτε ένα άλμα. Τα άλματα στις χαμηλές ζώνες είναι μέτρια. Το μεγάλο βρίσκεται στο πέρασμα από την 4η στην 5η ζώνη, όπου ο βασικός φόρος σχεδόν διπλασιάζεται. Στο τελευταίο όριο, των 5.000 €, το άλμα στην τελευταία στήλη είναι ακόμη μεγαλύτερο από εκείνο του κύριου φόρου: για 80 m² η αξία περνά ταυτόχρονα τις 400.000 € και χάνεται κάθε μείωση λόγω αξίας.

Όταν το κράτος αναπροσαρμόζει τις τιμές ζώνης, όσοι βρίσκονται λίγο κάτω από ένα όριο είναι εκείνοι που βλέπουν τη μεγαλύτερη αλλαγή. Αν η τιμή του δρόμου σας είναι, ας πούμε, 2.950 €, αξίζει να ξέρετε ότι μια μικρή αύξηση θα σας περάσει στη ζώνη με βασικό φόρο 7,60 €.

Δύο γειτονικοί δρόμοι, δύο λογαριασμοί

Πάρτε δύο ίδια διαμερίσματα 80 m², στον 2ο όροφο, με άδεια του 2000. Το πρώτο βρίσκεται σε δρόμο με τιμή ζώνης 2.950 €, το δεύτερο στον παράλληλο με 3.050 €. Η αξία τους διαφέρει μόλις 3,39 %, 236.000 € έναντι 244.000 €. Ο ΕΝΦΙΑ τους όμως είναι 294 € και 496 €: το δεύτερο πληρώνει 68,89 % περισσότερο, μόνο επειδή ο δρόμος του ανήκει στην 5η φορολογική ζώνη.

Η διαφορά αυτή δεν φαίνεται στις αγγελίες ούτε στις τιμές πώλησης. Όποιος αγοράζει σπίτι σε περιοχή όπου οι τιμές ζώνης κινούνται γύρω από ένα όριο καλό είναι να ελέγξει τη ζώνη του συγκεκριμένου οικοδομικού τετραγώνου πριν υπογράψει, αφού θα πληρώνει αυτόν τον φόρο κάθε χρόνο. Το ίδιο ισχύει για τα επαγγελματικά ακίνητα, που φορολογούνται με την ίδια κλίμακα κτισμάτων.

Πού βρίσκετε την τιμή ζώνης σας

Η ΑΑΔΕ διαθέτει εφαρμογή χαρτών με τίτλο «Ζώνες τιμών αντικειμενικών αξιών ακινήτων», στη διεύθυνση maps.gsis.gr/valuemaps. Εντοπίζετε τον δρόμο ή το οικοδομικό τετράγωνο και βλέπετε τη ζώνη και την τιμή της. Οι τιμές αυτές προέρχονται από τις υπουργικές αποφάσεις που προβλέπει το άρθρο 4, οι οποίες καταχωρίζουν τις τιμές εκκίνησης σε πίνακες και τις συσχετίζουν με διαγράμματα και χάρτες.

Βοηθά να έχετε μπροστά σας το Ε9, όπου είναι δηλωμένα η διεύθυνση, τα τετραγωνικά, ο όροφος και το έτος άδειας κάθε ακινήτου. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε γωνία ή σε δρόμο που χωρίζει δύο ζώνες, ελέγξτε σε ποια πλευρά ανήκει το οικοδομικό σας τετράγωνο, γιατί οι δύο πλευρές ενός δρόμου μπορεί να έχουν διαφορετική τιμή.

Μόλις βρείτε την τιμή, περάστε τη στον μίνι υπολογιστή στην αρχή της σελίδας μαζί με τα τετραγωνικά σας: θα δείτε σε ποια φορολογική ζώνη πέφτει το ακίνητο, τον βασικό φόρο ανά τετραγωνικό και μια πρώτη εκτίμηση του ΕΝΦΙΑ. Αν η τιμή σας βρίσκεται λίγα ευρώ κάτω ή πάνω από ένα όριο του πίνακα, δοκιμάστε και τις δύο πλευρές του ορίου, για να δείτε τι θα σήμαινε μια αναπροσαρμογή. Ο πλήρης υπολογιστής προσθέτει μετά την παλαιότητα, τον όροφο, τις προσόψεις και τις μειώσεις.

Όταν δεν υπάρχει τιμή ζώνης

Σε ορισμένες περιοχές, εντός ή εκτός σχεδίου, δεν έχει οριστεί τιμή ζώνης. Ο νόμος δεν τα αφήνει αφορολόγητα: το κτίσμα εντάσσεται στην κατώτερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας. Αν εκεί δεν υπάρχει καμία, ανεβαίνουμε στον δήμο, μετά στην περιφερειακή ενότητα και στο τέλος στην περιφέρεια. Τον ίδιο κανόνα ακολουθούν τα ειδικά κτήρια που ορίζει ο νόμος, ανάμεσά τους και κτίσματα αγροτικής χρήσης, τα οποία έχουν και δικούς τους συντελεστές. Ο κανόνας γράφεται στο ίδιο το άρθρο 11, αμέσως μετά τον πίνακα των φορολογικών ζωνών, και εφαρμόζεται κατά τον υπολογισμό του φόρου. Στον υπολογιστή, βάλτε σε αυτή την περίπτωση την κατώτερη τιμή ζώνης της δημοτικής σας ενότητας, όπως φαίνεται στους χάρτες της ΑΑΔΕ.

Τιμή ζώνης, αντικειμενική αξία και εμπορική τιμή

Τρεις αριθμοί μπερδεύονται συχνά. Η τιμή ζώνης είναι η αφετηρία, ίδια για όλα τα ακίνητα της ζώνης. Η αντικειμενική αξία ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος προκύπτει από την τιμή ζώνης, αυξημένη ή μειωμένη με συντελεστές για την ποιότητα κατασκευής, την παλαιότητα, τη θέση στον όροφο και άλλους παράγοντες, όπως ορίζει το άρθρο 4. Η εμπορική τιμή είναι αυτό που πληρώνει ένας αγοραστής και δεν παίζει κανέναν ρόλο στον ΕΝΦΙΑ.

Ο ΕΝΦΙΑ χρησιμοποιεί την τιμή ζώνης με δύο τρόπους. Για τον κύριο φόρο, μόνο για να διαλέξει τη φορολογική ζώνη· οι δικοί του συντελεστές παλαιότητας, ορόφου και πρόσοψης, που φαίνονται στον υπολογιστή ΕΝΦΙΑ, είναι άλλοι από εκείνους της αντικειμενικής αξίας. Για τις μειώσεις και την προσαύξηση, μέσω της συνολικής αξίας της περιουσίας, που υπολογίζεται με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Ο οδηγός για την έκπτωση ΕΝΦΙΑ δείχνει τα κλιμάκια αυτής της αξίας.

Για τα οικόπεδα ισχύει άλλη κλίμακα. Το άρθρο 11 κατατάσσει το οικόπεδο σε μία από 19 ζώνες με βάση τη μοναδιαία αξία του, όχι την τιμή ζώνης των κτισμάτων, και ο υπολογιστής μας δεν το υπολογίζει. Αν θέλετε να δείτε τι μένει από τον μισθό σας για να πληρώσετε τον φόρο, ο υπολογισμός μισθού κάνει τον λογαριασμό. Όσοι ψάχνουν «τιμη ζωνης» ή «timi zonis» για αγοραπωλησία να ξέρουν ότι το δικαίωμα προσφυγής του άρθρου 4, όταν η προκαθορισμένη αξία είναι μεγαλύτερη από την αγοραία, αφορά τις μεταβιβάσεις και ασκείται μέσα σε 30 ημέρες από τη δήλωση.